هو ... تستعد. نفس العامل الذي يعطي المالك الذي يشتري من أجل التأجير ميزته الهائلة في سوق العقارات الصاعد هو أحد أسوأ أعدائه في سوق هابطة. نظرًا لأن أسواق الإسكان في جميع أنحاء العالم تتأرجح على شفا الهاوية ، فقد يكون الآن وقتًا جيدًا لتقييم بالضبط ما يعنيه التجهيز للشراء المتوسط للسماح للمالك.
ما هو بالضبط تستعد؟ إنها كلمة أخرى للرافعة المالية. تخيل أنك تريد شراء منزل بقيمة 100،000 دولار. سيريد منك البنك أو المُقرض ، إذا كان حصيفًا ، أن تضع بعضًا من أموالك الخاصة - لتقاسم المخاطر. إذا كنت تشتري منزلك الخاص ، فإنهم يريدونك تقليديًا أن تحصل على ما بين 5 و 15 ٪ لإظهار أنك جاد. إذا كنت تشتري عقارًا "استثماريًا" ، فحتى وقت قريب جدًا ، أراد المقرضون منك أن تسعل حوالي 25 ٪ (العديد من المقرضين قد خففوا مؤخرًا هذه المعايير - سوف يعاقبهم السوق بلا شك على ذلك لاحقًا!).
على عقار بقيمة 100000 دولار ، قد يعني ذلك 25 ألف دولار - أي أن الرافعة المالية أو الاستحواذ على العقار سيكون x4 (قيمة العقار مقسومة على الوديعة). لقد اقترض 75 ألف دولار ولم يسدد سوى ثلث ذلك المبلغ. في سوق صاعد ، هذا يعني أنه مقابل كل 25000 دولار يرتفع سعر العقار ، يضاعف أمواله فعليًا! لذلك يجب أن يرتفع العقار بمقدار الربع فقط ، ويحقق نموًا بنسبة 100٪ في النقد الفعلي الذي تم وضعه لشراء العقار في المقام الأول. هل ارتفاع هذا الحجم ممكن؟ نعم - شهدت أجزاء كثيرة من العالم في الآونة الأخيرة سلاسل من السنوات ارتفعت فيها الأسعار بنسبة 25٪ على الأقل على أساس سنوي.
جيد حتى الآن ، ولكن ما الذي يفعله مالك العقار المعتاد للشراء للتأجير عند حصولك على مكاسب مفاجئة قدرها 25 ألف دولار؟ نعم هذا صحيح. قام بإعادة الرهن العقاري للممتلكات رقم 1 واشترى العقار رقم 2 باستخدام مبلغ إضافي قدره 25 ألف دولار "صنعه" للتو. رائع. أموال مجانية! يمكنه بالفعل شراء منزل آخر بقيمة 100000 دولار مع هذا الإيداع "الجديد" (سيكون منزلًا أصغر ، أو في حالة أسوأ من المنزل الأول بالطبع ، لأن المنازل مثل # 1 تكلف الآن 125 ألف دولار!).
يمتلك المالك الآن عقارين ، تبلغ قيمتها الإجمالية 225000 دولار أمريكي للاستثمار الأولي الكبير البالغ 25000 دولار أمريكي. هذا يعني أن تروسه الآن x9. مقابل كل دولار تزيده ممتلكاته ، يحقق "عائدًا" قدره 9 دولارات على وديعته الاستثمارية الأولية. إن شرائنا للسماح للمستثمر الآن يحتاج فقط إلى زيادة بنسبة 11٪ في أسعار العقارات لمضاعفة نقوده بشكل فعال مرة أخرى. لنتخيل حدوث ذلك.
ارتفعت قيمة العقارات بنسبة 11٪ مما جعل "محفظته" تساوي الآن 250000 دولار. تذكر أنه يمكنه إعادة تمويل ما يصل إلى 75٪ من قيمة ممتلكاته. هذا يعني أنه يمكنه اقتراض ما يصل إلى 187500 دولار في المجموع. نظرًا لأنه لم يقترض حتى الآن سوى 150000 دولار (2 × 75000 دولار) ، فلديه 37500 دولار أخرى يمكنه الاعتماد عليها. ما الذي يجب على المالك فعله؟ شراء منزل آخر ، باستخدام 37.5 ألف دولار كوديعة ، على منزل تصل قيمته إلى 150 ألف دولار!
كل شيء جيد وجيد ، كما تقول. لقد أصبح ثريًا ، بسرعة كبيرة. حتى .... يتحول السوق ويبدأ في الانخفاض. يمتلك مالك العقار الآن ما قيمته 400 ألف دولار من الممتلكات تحت سيطرته ، مقابل استثمار مبدئي ضئيل يبلغ 25 ألف دولار فقط. تروسه هائلة - في الحقيقة x16. مقابل كل دولار يرتفع السوق ، "يكسب" 16 دولارًا. مقابل كل دولار واحد يسقط ، يخسر 16 دولارًا. في الواقع ، سيؤدي انخفاض بنسبة 6.25 ٪ في سوق العقارات إلى القضاء على إيداعه النقدي الأولي ، مما يعني أنه لجميع النوايا والأغراض ، فإن الشراء للسماح للمالك بامتلاك أي شيء. القروض غير المسددة هي نفس قيمة العقارات بحيث يمتلك البنك 100٪ أو ذلك. المالك ، بالطبع ، لا يزال لديه المسؤولية.
لكن ، أسمعك تقول ، إن المالك مهتم حقًا فقط بعائد الإيجار - طالما أنه يستطيع تغطية الأقساط الشهرية بإيجاراته ، أليس كذلك؟ نعم - حتى ، على سبيل المثال ، يبدأ السقف في التسرب ، أو يلزم وجود غلاية جديدة ، أو يتوقف المستأجر السيئ عن الدفع. عند هذه النقطة ، يصل إلى جدول معين بدون أي شكل من أشكال أدوات التجديف.
هذا هو السبب وراء قيام العديد من مستثمري العقارات المحترفين (؛-) بتفريغ آخر عقاراتهم الاستثمارية الصيف الماضي - بدت فرص حدوث انهيار عقاري أكبر من أن تبرر أي مكاسب مستقبلية محتملة ، بالنظر إلى أسعار المنازل القياسية وأسعار الفائدة المنخفضة. كما تقول الأغنية - الطريق الوحيد هو أسفل. إذا كنت لا تزال تمتلك عقارات استثمارية ، فمن المحتمل أن يكون قد فات أوان البيع. سيتعين عليك الصمود في موقف كئيب حتى يتحول السوق مرة أخرى - ربما حوالي عام 2008. حظًا سعيدًا في ذلك!
ZZZZZZ